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房地产:当心热钱撤离的“拐点”

作者: 博爱 发布时间: 2019年11月20日 06:26:05

近几年,海外资金对我国房地产业“情有独钟”,2004年的房地产企业到位资金17169亿元,比上年同期增长了32.5%,超过了投资增长速度。截至目前最新的数据,2006年前11个月,中国实际外商直接投资542.63亿美元,较上年同期增长2.14%,增速快于前10个月的0.34%。而11月当月,实际外商直接投资达56.87亿美元,较上年同期大幅增长20.59%。可见外资进驻的速度之快,趋势之猛。

  一般来说,海外资金大体可以分为官方资金和私募资金。目前,进入我国的海外资金都属于私募资本投资,资本来源主要集中于国外房地产基金和商业银行以及一些散户投资。有专家估计,海外资金约有1/4是以外资地产基金的形式投资,其他资金就是所谓的房地产“热钱”。需要强调的是,从外资开始“试水”中国的地产行业至今,像上海、北京这样的一线城市仍然是他们特别“关注”的重点。尤其是上海,上海是我国的金融中心,房价也是增长最为迅猛的城市之一,因此外资都将眼光紧紧盯住了上海。数据显示,2006年境外基金购入内地大型房地产项目共38宗,九成以上位于上海及北京等一线城市,交易额共44亿美元,比2005年有所增长。据估计上述成交宗数及金额中,超过40%是在上海成交的物业。正因为如此也引发了社会上一轮又一轮针对外资进入楼市的讨论。

  提到外资进入我国楼市的不利影响,人们最为关注的就是私募资金尽管数额巨大,但却缺乏稳定性。它在很短的时间内流进、流出,会对我国的经济造成很大危害,尤其是在金融体系仍不健全的当下。因此在2006年下半年中国规范房地产市场外资准入和房地产市场外汇管理的政策相继出台,但在人民币升值的带动和强烈预期下,第三、第四季度,外资或明或暗投入中国房地产市场仍在加速,政策效果似乎并不明显。

  然而,一个特殊的案例引起了我们的关注。就在近段时间,澳大利亚麦格理银行旗下的房地产基金刚刚将其拥有的上海新茂大厦转让给一家德国基金机构,成功套现2.5亿美元。这栋由凯德置地开发的新茂大厦,位于上海市最核心的卢湾区,毗邻新天地和淮海中路,是一栋总建筑面积3.2万多平方米的甲级写字楼物业。然而,依现在的市场表现来看,海外基金对上海物业市场投资前景更有实力的基金机构认为如今正是进入的最好时机,不会受到国家限制外资政策的明显冲击。加之目前这一区域汇集大量港资财团开发的甲级写字楼,交通又相当便利,已基本形成一个准CBD。由于近年来上海写字楼租售价格暴涨,新茂大厦的身价也就水涨船高了。据业界人士估计,2007年其租金将为每平方米每天1.6~2美元。显然,麦格理的操作方向与市场上一般的“同行”是相反的。在业界一直看好上海乃至中国的商业地产市场的时候,且许多海外基金仍然在这片“热土”上继续追加投资的时候,麦格理却选择了“抛售”手中“筹码”。这点是值得我们思考并警惕的。

  要知道,从数据上看,未来几年内上海写字楼市场供过于求已成定局。2006年上海进入租赁市场的甲级写字楼新增供应量约为40万平方米,自2007年起的三年里新增供应量分别为50万、60万和120万平方米。从历史经验看,上海甲级写字楼年吸纳量是40万~50万平方米,保守测算,2009年租赁市场将出现明显拐点,租金可能出现小幅度回落。因此这一预期可能会使今后几年上海甲级写字楼售价上升的势头受到一些打压。

  一个市场从兴旺到衰退的转变过程中,必然会出现拐点,它在数据上也许会明显的出现一个“转折点”。虽然从目前的数据上观察这个拐点出现的迹象还并不是很明显,但是我们需要清楚的是,这一转变通过市场行为来体现,往往是先于数据的,换句话说是市场行为更具有一定的先兆性。在这里,我们只是较为敏感地审视这一市场的变化,并不是来肯定麦格理的一个市场个案是一个引领市场转变的牵头兵,但是这一个案却是完全值得我们警惕的,毕竟麦格理是进入我国地产领域的外资中“重量级”的基金,它的操作多多少少是具有代表性的。魔鬼往往出现在细节之中,一个外人看似微不足道的变化,将之放在一个大的市场环境之下,前后关联、相互分析、提高警惕,或许可以规避相关的风险。

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